Rechtlich gesehen, handelt es sich dabei um einen Kauf eines Unternehmens bzw. um einen Kauf von Gesellschaftsanteilen und nicht um einen Immobilienkauf per se.

WIEN. „Bei einem Share Deal wird nicht die Immobilie selbst gekauft (Asset Deal), sondern es wird eine Gesellschaft gekauft, die eine Immobilie besitzt. Diese spezielle Art wird beim Immobilienkauf jetzt wesentlich häufiger als noch vor fünf Jahren gewählt“, erklärt ­Markus Arnold, Gründer und Eigentümer von Arnold Immobilien.

Dieser Trend ist bei den von ­Arnold Immobilien vermittelten Zinshäusern, wo jährlich rund 20% des Volumens als  Share Deals abgewickelt werden, zu beobachten – Tendenz steigend. Da ein Share Deal nicht im Grundbuch aufscheint, ist der seit Jahren boomende Wiener Zinshausmarkt auch entsprechend höher einzuschätzen, als vielfach kolportiert wird. „Die Ursachen für den  Anstieg von Share Deals sind ganz unterschiedlich; steuerliche Vorteile sind dabei nur eine der Gründe, die dafür sprechen können“, erwartet Arnold einen weiteren Anstieg von Share Deals auch in den kommenden Jahren. „Jeder Share Deal muss als Einzelfall betrachtet und durch einen Rechtsanwalt bzw. Steuerberater sorgfältig geprüft werden“, rät Dominik Lauda, Jurist und Investmentmakler bei Arnold Immobilien. „Ein Share Deal kann steuerliche Vorteile bringen, muss aber nicht zwingend immer die optimale Lösung für den Kunden sein.“

Die Vorteile von Share Deals

Der Kauf einer Liegenschaft im Rahmen eines Share Deals kann diverse steuerliche Vorteile für die Parteien bringen. So fällt z.B. beim Share Deal keine Grunderwerbsteuer (GrESt) in Höhe von 3,5% des Kaufpreises an, sofern es gelingt, eine Anteilsvereinigung zu verhindern. Schließlich bleibt die kaufgegenständliche Liegenschaft weiterhin im Eigentum der Projektgesellschaft, weshalb der Käufer, steuerrechtlich gesehen, keine Immobilie erwirbt, sondern eine Gesellschaft.

Auch die Eintragungsgebühr in Höhe von 1,1% des Kaufpreises ist im Falle eines Share Deals obsolet, weil sich durch den Erwerb der Projektgesellschaft am Grundbuchsstand tatsächlich nichts ändert. Wenn man also von markt­üblichen Nebenkosten einer Liegenschaftstransaktion von rund 10% ausgeht, können die Nebenkosten beim Share Deal in etwa halbiert werden.

Ein weiterer Vorteil eines Share Deals kann in der möglichen Finanzierungsübernahme durch den Käufer gesehen werden (sofern das der Käufer wünscht), wodurch der Käufer unter Umständen die Kosten der Finanzierung günstiger gestalten kann. Dabei ist jedoch auf den entsprechenden Kreditvertrag mit der finanzierenden Bank zu achten, denn nicht selten räumt sich das Kreditinstitut eine sog. Change-of-Control-Klausel ein, die mit einem Rücktrittsrecht für die Bank verbunden ist.

Mancherorts ist der Share Deal auch die einzige Möglichkeit, um als Investor eine Liegenschaft im Ausland zu erwerben; Grund dafür ist der Umstand, dass in manchen Ländern wie z.B. Indonesien Immobilieninvestments durch Ausländer nicht möglich bzw. erheblich erschwert sind.

Special Purpose Vehicles

Rechtlich gesehen handelt es sich bei einem Share Deal um einen Kauf von Gesellschaftsanteilen und nicht um einen Immobilienkauf per se.

In der Regel wird vom Verkäufer vorab eine eigene Projektgesellschaft (Special Purpose Vehicle = SPV) gegründet; auf diese Weise wird sichergestellt, dass in der Gesellschaft wirklich nur die Immobiliedrinnen ist und die erforderliche Überprüfung der Gesellschaft durch den Käufer (= Due Diligence) nicht aufwendiger und komplexer ausfällt als unbedingt notwendig.

(Paul C. Jezek)